La hipoteca revertida es un préstamo que permite a las personas mayores recibir dinero con su vivienda como respaldo, sin dejar de vivir en ella. Conoce cómo funciona, por qué no existe legalmente en Chile y qué alternativas hay hoy.
¿Qué es la hipoteca revertida?
La hipoteca revertida (también llamada hipoteca inversa) es un préstamo diseñado para personas mayores que son propietarias de una vivienda libre de deudas o con una hipoteca muy reducida.
• En hipoteca tradicional: pides dinero para comprar una casa y pagas cuotas mensuales
• En hipoteca revertida: hipotecas tu casa y el banco te presta dinero, sin que pagues cuotas mensuales; la deuda crece con los intereses
¿Cómo funciona?
- El propietario, una persona mayor (la edad mínima depende de cada país; en Estados Unidos, 62 años), hipoteca su vivienda a favor de una institución financiera
- Recibe el dinero en un pago único, en pagos mensuales o en una combinación de ambos
- La deuda, con sus intereses, se salda generalmente con la venta de la propiedad al fallecimiento del titular
- Los herederos pueden pagar la deuda con otros recursos o vender la propiedad
Experiencia internacional: ¿cómo funciona en otros países?
Estados Unidos
Opera con el programa federal Home Equity Conversion Mortgage (HECM), bajo la garantía de la Federal Housing Administration. Es uno de los mercados más desarrollados del mundo.
España
Está regulada desde 2007 (Ley 41/2007). Permite recibir el dinero de una vez o en pagos periódicos, manteniendo el uso de la vivienda, aunque su desarrollo ha sido limitado.
Reino Unido
prestados en equity release durante 2024
Fuente: Equity Release Council¿Cuál es el estado de la hipoteca revertida en Chile?
En Chile, la hipoteca revertida no existe legalmente: no hay una ley que la regule. En 2022 se presentó en la Cámara de Diputados un proyecto de ley que crea la hipoteca inversa (Boletín 14.822-07), que no ha pasado de su primer trámite. Además, hay trabas legales que hoy dificultan ofrecerla. El economista Felipe Morandé las resumió en una columna en Diario Financiero (agosto de 2025):
Obstáculos legales actuales
La ley exige contratar un seguro de desgravamen en toda deuda hipotecaria. En una hipoteca revertida no tiene sentido, porque la deuda está pensada para pagarse con la casa cuando el titular fallece.
La normativa obliga a rematar judicialmente los inmuebles cuando se ejecuta una hipoteca, lo que hace el proceso más lento y costoso.
"Es una paradoja dolorosa: tener patrimonio, pero no ingresos suficientes para sostenerlo."
— Felipe Morandé, economista, en "Hipoteca revertida: liquidez para los adultos mayores", Diario Financiero, 1 de agosto de 2025
La paradoja del patrimonio y la liquidez
Como plantea esa misma columna, en varias comunas de Chile el alza sostenida del valor del suelo ha convertido el pago de contribuciones en una carga pesada para muchas personas mayores que viven de pensiones modestas.
Se trata de adultos mayores que:
- Habitan hace décadas en sus viviendas
- No desean ni pueden dejar su barrio
- Enfrentan serias dificultades de liquidez
- Tienen patrimonio pero no flujo de caja
Alternativas legales en Chile
Mientras la hipoteca revertida no exista en Chile, hay alternativas legales consolidadas que permiten a las personas mayores generar liquidez con su propiedad:
Nuda propiedad con usufructo
Una figura jurídica reconocida por el Código Civil chileno desde 1855:
- Vendes la nuda propiedad (la propiedad "en papel")
- Conservas el usufructo (tu derecho a vivir en la propiedad), que puede ser de por vida: el usufructo vitalicio
- El precio puede pagarse de una vez, en cuotas por un plazo o en cuotas mientras vivas, según lo que se pacte
- No genera deuda: es una compraventa, no un préstamo
Venta con reserva de usufructo
Es la forma habitual de hacerlo: vendes la propiedad y, en la misma escritura, te reservas el derecho a seguir viviendo en ella por un período determinado o de por vida.
Renta vitalicia con respaldo inmobiliario (en discusión)
Es una idea que se ha propuesto, pero que hoy no existe en Chile: las compañías de seguros podrían pagar una renta de por vida a cambio de la vivienda, permitiendo que la persona siga viviendo en ella. Requeriría cambios regulatorios.
Comparación: Hipoteca revertida vs. Alternativas disponibles
| Característica | Hipoteca Revertida | Nuda Propiedad |
|---|---|---|
| Mantiene uso de la propiedad | ✅ | ✅ |
| Genera deuda | ✅ Sí | ❌ No |
| Ingresos mensuales estables | ✅ | ✅ |
| Disponibilidad en Chile | ❌ Sin ley que la regule | ✅ Disponible |
| Marco legal consolidado | ⚠️ Proyecto de ley en trámite | ✅ Desde 1855 |
| La casa sigue en tu herencia | Sí, con la deuda | No |
¿Qué necesita Chile para desarrollar la hipoteca revertida?
Para que la hipoteca revertida sea una alternativa real en Chile, se requieren:
- Una ley que la regule: con protección para las personas mayores, eliminando el seguro de desgravamen obligatorio y flexibilizando la ejecución hipotecaria
- Ajustes regulatorios: Permitir a las aseguradoras ofrecer rentas vitalicias con respaldo inmobiliario
- Cambio cultural: Romper con la idea de que la vivienda solo se transmite como herencia
- Educación financiera: Informar a las personas mayores y a sus familias sobre sus opciones
La solución hoy: alternativas que sí funcionan
Mientras la hipoteca revertida no exista en Chile, puedes usar figuras que ya están en la ley. Magnus usa la compraventa de la nuda propiedad con usufructo vitalicio: vendes tu casa y sigues viviendo en ella de por vida. Así funciona:
- Recibes un pago mensual en UF mientras vivas, sin pie: todo el precio se paga en cuotas mensuales
- Sigues viviendo en tu casa de por vida, con tu usufructo vitalicio inscrito a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces
- Sin deuda: es una compraventa, no un préstamo; no hay intereses ni riesgo de remate
- El fondo paga las contribuciones, los seguros y la mantención de la vivienda
- Tu familia queda protegida: si falleces antes de 7 años, recibe los pagos que falten hasta completar 84, y cuando termina el usufructo tiene la primera opción para comprar la casa, en las condiciones que fija el contrato
- Marco legal consolidado: la nuda propiedad y el usufructo están en el Código Civil desde 1855
La compra la realiza una sociedad de propiedad de Magnus FIP Vitalicio, un fondo de inversión privado; Magnus Chile SpA es la empresa que te atiende. Por ahora es para personas de 75 años o más, dueñas de su vivienda en el sector oriente de Santiago. Y conviene decirlo con franqueza: la casa deja de ser parte de tu herencia. Es la contrapartida de recibir un pago de por vida sin mudarte.
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