Vender la nuda propiedad de tu casa y conservar el usufructo vitalicio te permite recibir dinero por tu vivienda sin dejar de vivir en ella. Es una figura reconocida por el Código Civil chileno desde 1855. En esta guía te explicamos qué es, cómo funciona en Chile, sus ventajas y desventajas, y cómo la ofrece Magnus.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un inmueble, pero sin el derecho a usarlo o disfrutarlo. Es decir, eres el propietario "en papel", pero no puedes vivir en la propiedad ni recibir rentas de ella mientras otra persona tenga ese derecho.
Imagina que tienes una manzana. La nuda propiedad sería como tener el título de propiedad de la manzana, pero no poder comerla: el derecho a comerla (el usufructo) pertenece a otra persona. Cuando ese derecho termina, la manzana queda completa para su dueño.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar una propiedad que pertenece a otra persona. El usufructuario puede:
- Vivir en la propiedad
- Recibir las rentas si la propiedad está arrendada
- Usar la propiedad según su destino
Pero no puede:
- Vender ni hipotecar la propiedad, porque no es suya
- Destruirla o cambiar su destino fundamental
Cuando el usufructo dura toda la vida de la persona, se llama usufructo vitalicio. Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener la propiedad completa.
La combinación: nuda propiedad con usufructo vitalicio
Cuando una persona vende la nuda propiedad de su casa pero se reserva el usufructo vitalicio, está:
- Transfiriendo la propiedad a un nuevo dueño (el nudo propietario)
- Conservando el derecho a vivir en la casa toda su vida (como usufructuaria)
- Recibiendo un precio a cambio, que puede pagarse de una vez o en cuotas
En Francia, una operación de este tipo se conoce como viager. En Chile, la figura está en el Código Civil desde su origen.
año en que se reconoció esta figura en el Código Civil chileno
¿Cómo funciona en la práctica?
En Chile, la operación es una compraventa de un inmueble, con una particularidad: quien vende se reserva el usufructo. En términos generales:
- Se tasa la propiedad, idealmente con un tasador independiente.
- Se acuerda el precio de la nuda propiedad y cómo se paga: de una vez, en cuotas por un plazo o en cuotas mientras viva quien vende.
- Se firma una escritura pública de compraventa ante notario, en la que quien vende se reserva el usufructo vitalicio.
- Se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces tanto la compraventa como el usufructo.
- Quien vende sigue viviendo en su casa. Cuando fallece, el usufructo termina y el comprador pasa a tener la propiedad completa.
El precio de la nuda propiedad es menor que el valor de la casa completa, porque el comprador no podrá usarla mientras dure el usufructo y no sabe cuántos años serán. Depende sobre todo del valor de la casa, de la edad y el sexo de quien vende (las tablas de mortalidad son distintas para hombres y mujeres) y de quién paga los gastos de la vivienda.
Ejemplo simulado: María, 82 años
• Departamento en Providencia de UF 12.000, pagado y sin deudas
• Una pensión que no le alcanza para los gastos del mes
• Quiere seguir viviendo en su casa
Cómo funciona con Magnus:
- María vende la nuda propiedad de su departamento a una sociedad de propiedad de Magnus FIP Vitalicio, un fondo de inversión privado
- Conserva el usufructo vitalicio: su derecho a vivir ahí toda su vida, inscrito a su nombre en el Conservador
- No hay pie: el precio completo se le paga en cuotas mensuales en UF, mientras viva
- Recibe UF 27,12 al mes, cerca de $1,1 millones, ya descontada la administración de UF 2,38
• Sigue viviendo en su departamento, de por vida
• Recibe su pago todos los meses mientras viva, también si llega a los 100
• Deja de pagar contribuciones, seguros y mantención: los paga el fondo
• Si fallece a los 85, cuando lleva 3 años de pagos, sus hijos reciben las 48 cuotas que faltan para completar 84: UF 1.302 (cerca de $54 millones). Su beneficio económico en vida habrá sido de UF 2.596 (cerca de $107 millones): UF 976 en pagos y UF 1.620 en usufructo
• Si vive hasta los 95, su beneficio económico llega a UF 11.251 (cerca de $462 millones): UF 4.231 en pagos y UF 7.020 en usufructo
Ejemplo simulado: María no es una cliente real. Cifras referenciales del modelo de cotización de Magnus; la oferta definitiva depende de la tasación independiente.
Marco legal en Chile
Base legal
La nuda propiedad y el usufructo están regulados en el Libro II del Código Civil chileno:
- Artículo 582: define la nuda propiedad como la propiedad separada del goce de la cosa
- Artículos 764 a 810: regulan el usufructo (Título IX, "Del derecho de usufructo")
- Artículo 767: el usufructo sobre un inmueble debe constar en un instrumento público inscrito
- Artículo 806: el usufructo se extingue, entre otras causas, por la muerte del usufructuario
- Más de 150 años de aplicación y jurisprudencia
Formalización
La operación se formaliza mediante:
- Escritura pública ante notario
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
- Publicidad registral: cualquiera puede ver que el usufructo es tuyo, y eso te protege frente a terceros
Ventajas de la nuda propiedad con usufructo vitalicio
Para el adulto mayor (usufructuario)
- Sigues viviendo en tu casa toda tu vida
- Recibes dinero por tu casa sin mudarte ni dejar tu barrio
- Tu derecho queda inscrito en el Conservador: es un derecho real, más fuerte que un arriendo
- Sin deuda: es una compraventa, no un préstamo; no hay intereses ni riesgo de remate
- Marco legal consolidado, con más de 150 años de historia
Para el comprador (nudo propietario)
El comprador obtiene una propiedad que tendrá completa cuando termine el usufructo, pero no puede usarla antes ni sabe cuántos años serán. Ese es el riesgo que asume, y por eso paga un precio menor que el valor de la casa completa.
Desventajas y riesgos que debes conocer
- La casa deja de ser parte de tu herencia. Es la contrapartida de recibir el precio y seguir viviendo en ella.
- Recibes menos que si vendieras la casa completa y te fueras, porque el comprador no puede usarla mientras vivas.
- Es una decisión difícil de revertir: una vez firmada la escritura, la venta es definitiva.
- Si el precio se paga en cuotas por un plazo fijo, puedes vivir más años que los pagos.
- Si vendes a un particular, dependes de que esa persona cumpla los pagos por muchos años, y los gastos de la casa (contribuciones, seguros y mantención) suelen seguir siendo tuyos.
- Impuestos y beneficios: cómo afecta la venta a tus impuestos o a beneficios como la PGU depende de tu situación. Revísalo con tu contador o un asesor previsional antes de firmar.
¿Cómo lo hace Magnus?
Magnus toma esta figura del Código Civil y la hace institucional: en vez de un comprador particular, compra una sociedad de propiedad de un fondo de inversión privado, y el precio se te paga en cuotas mensuales mientras vivas.
- Quién compra: una sociedad de propiedad de Magnus FIP Vitalicio, fondo de inversión privado regido por la Ley 20.712 y su reglamento interno. Magnus Chile SpA es la empresa que te atiende.
- Tu derecho a vivir en tu casa: conservas el usufructo vitalicio, inscrito a tu nombre en el Conservador. Nadie puede pedirte que te vayas.
- Pago mensual en UF de por vida: sin pie. Todo el precio se paga en cuotas mensuales mientras vivas (legalmente, el "saldo de precio" de la compraventa). Los montos que mostramos ya tienen descontada la administración de Magnus, de UF 2,38 al mes.
- Si vives muchos años: sigues recibiendo tu pago, a los 100 o a los 105. El riesgo de vivir muchos años lo asume el fondo, no tú, y no necesitas contratar ningún seguro.
- Los gastos de la casa: el fondo paga las contribuciones, los seguros y la mantención mientras dure tu usufructo. Los consumos del día a día, como luz, agua o gas, siguen siendo tuyos.
- 84 cuotas garantizadas: si falleces antes de recibir 84 cuotas (7 años), tu familia recibe las que falten hasta completar 84. Técnicamente, esto se llama "período cierto".
- Primera opción para tu familia: cuando termina el usufructo, tu familia puede comprar la casa antes de que se ofrezca a terceros, en las condiciones que fija el contrato.
- Respaldo de los pagos: el modelo del fondo contempla una reserva equivalente a 3 años de cuotas, prendada a favor de los vendedores. Las garantías exactas, y lo que puedes hacer si un pago no llega, se definen en el contrato.
- Costos: la comisión de originación de Magnus (2% + IVA) la paga el fondo. Los demás costos de la operación, como notaría, Conservador y tasación, se detallan en la oferta escrita antes de firmar.
Personas de 75 años o más, dueñas de su vivienda en el sector oriente de Santiago: Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina y Ñuñoa. Por ahora trabajamos con un solo titular por vivienda; si tu caso es distinto, escríbenos. Si tu casa tiene una hipoteca vigente, lo evaluamos caso a caso.
Comparación con otras alternativas
| Característica | Vender | Crédito | Nuda propiedad con usufructo |
|---|---|---|---|
| Sigues en tu casa | ❌ No | ✅ Sí | ✅ De por vida |
| Genera deuda | No | Sí, con intereses | No |
| Ingreso mensual | ❌ Un solo pago | ❌ Al revés: pagas cuotas | ✅ Si el precio se pacta en cuotas |
| Protección contra inflación | ❌ | ❌ | ✅ Si se pacta en UF |
| La casa sigue en tu herencia | No (queda el dinero que no gastes) | Sí, con la deuda | No |
Nuda propiedad: a un particular o con Magnus
La figura legal es la misma; lo que cambia es quién compra, cómo se paga y qué pasa con los gastos y con tu familia. Si evalúas otras ofertas, pídelas por escrito y compara siempre estos puntos:
| Característica | A un particular | Con Magnus |
|---|---|---|
| Quién compra | Una persona o empresa | Una sociedad de propiedad de un fondo de inversión privado |
| Cómo recibes el precio | Lo que se pacte: de una vez, en cuotas por un plazo o de por vida | Cuotas mensuales en UF de por vida, sin pie |
| Si vives muchos años | Depende de lo pactado | Sigues recibiendo tu pago |
| Si falleces pronto | Depende de lo pactado | Tu familia recibe las cuotas que falten hasta completar 84 |
| Contribuciones, seguros y mantención | Suelen seguir siendo tuyos | Los paga el fondo |
| Respaldo de los pagos | La capacidad de pago del comprador | Una reserva de 3 años de cuotas, prendada a favor de los vendedores, según el modelo del fondo (el detalle, en el contrato) |
| Opción para tu familia | Depende de lo pactado | Primera opción para comprar la casa, en las condiciones que fija el contrato |
¿Es seguro?
La nuda propiedad con usufructo es una figura jurídica antigua y conocida:
- Reconocida por ley desde 1855
- Jurisprudencia abundante que resuelve conflictos
- Inscripción registral que protege tu derecho: tu usufructo sigue vigente aunque la casa cambie de dueño
- Escritura pública que deja constancia oficial
Pero la seguridad de tu operación depende de los contratos y de quién compra. Antes de firmar, revisa con tu abogado quién te paga y cómo se respaldan los pagos, qué puedes hacer si un pago no llega y qué derechos tiene tu familia.
En el caso de Magnus, la estructura legal está en revisión con un estudio jurídico externo. Los contratos tipo todavía no son públicos: cuando estén aprobados, se los enviamos a tu abogado junto con una oferta escrita con las cifras de tu propiedad. Ningún contrato se firma sin que tu abogado lo haya revisado. Magnus FIP Vitalicio es un fondo de inversión privado, y los fondos de inversión privados no son fiscalizados por la CMF. Ver la estructura completa en el Centro de Confianza.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir viviendo en mi casa?
Sí, toda tu vida. El usufructo vitalicio te da derecho a vivir en tu casa hasta tu fallecimiento. Queda inscrito a tu nombre en el Conservador y es un derecho real, más fuerte que un arriendo: nadie puede pedirte que te vayas.
¿Qué pasa si vivo muchos años?
Depende de cómo se pacte el pago: si es en cuotas por un plazo fijo, los pagos pueden terminar antes que tu vida. Con Magnus, sigues recibiendo tu pago mientras vivas, porque el riesgo de vivir muchos años lo asume el fondo. En el ejemplo simulado, si María vive hasta los 100, su beneficio económico será de UF 15.578 (cerca de $640 millones): UF 5.858 en pagos y UF 9.720 en usufructo.
¿Qué pasa si fallezco pronto?
En una venta entre particulares, depende de lo pactado. Con Magnus, si falleces antes de recibir 84 cuotas (7 años), tu familia recibe las que falten hasta completar 84. En el modelo del fondo, tu sucesión además conserva el uso de la casa hasta completar el mes 84; las condiciones exactas, como si pueden vivir en ella o arrendarla, se definen en el contrato.
¿Y si fallezco después de los 7 años?
El usufructo termina y la casa queda en propiedad del fondo. Tu familia tiene la primera opción para comprarla antes de que se ofrezca a terceros, en las condiciones que fija el contrato. El plazo para desocupar la casa y retirar tus cosas, y cómo y cuándo se ejerce esa opción, también se definen en el contrato.
¿Mis hijos heredan algo?
La casa deja de ser parte de la herencia. Tus hijos sí heredan lo que no hayas gastado de tus pagos, como cualquier otro ahorro, y con Magnus tienen los 7 años garantizados y la primera opción de compra. No heredan deudas, porque no es un préstamo.
¿Por qué recibo menos que si vendiera la casa?
Porque no estás vendiendo lo mismo ni de la misma forma. Sigues viviendo en tu casa toda tu vida, sin pagar arriendo; el fondo asume el riesgo de que vivas muchos años y paga los gastos de la casa; y el precio se paga en el tiempo, mes a mes. Todo eso tiene un costo, y se refleja en el pago. Compáralo con calma, con tu familia y un asesor de tu confianza.
¿Y si me cambio a una residencia?
Con Magnus, tu pago mensual sigue llegando, vivas donde vivas. Y mientras dure tu usufructo puedes arrendar tu casa y recibir el 100% del arriendo, lo que te ayuda a pagar la residencia. El arriendo dura mientras dure tu usufructo.
¿Puedo vender la propiedad después?
No, porque vendiste la nuda propiedad. El nuevo propietario es el nudo propietario. Tú conservas el usufructo.
¿Puedo hacer reformas en la casa?
Los arreglos menores, la pintura y la decoración, sí. Las obras estructurales, como ampliaciones o cambios de muros, se acuerdan con el nudo propietario. Con Magnus, el detalle se define en el contrato.
¿Es lo mismo que una hipoteca revertida?
No. La hipoteca revertida es un préstamo: genera una deuda que crece con intereses, y en Chile no existe legalmente. La nuda propiedad con usufructo es una compraventa: no genera deuda; recibes el precio por transferir la propiedad, pero conservas el derecho a vivir en ella.
¿Afecta mi PGU o mis impuestos?
Depende de tu situación particular, y no queremos darte una respuesta general que pueda no aplicar a tu caso. Antes de firmar, revísalo con un asesor previsional y con tu contador o un asesor tributario.
¿Cómo empezar?
Si estás considerando esta alternativa:
- Evalúa tu situación: ¿cuánto necesitas cada mes?
- Conoce el valor de tu propiedad: una tasación independiente define la oferta
- Calcula tu pago: si tienes 75 años o más, la calculadora te da una estimación en 30 segundos, sin pedir datos personales
- Conversa con tu familia: es una decisión que conviene tomar en conjunto
- Consulta con especialistas: tu abogado, y un contador o asesor previsional
- Decide con calma: recibes los contratos y la oferta escrita con anticipación, para revisarlos sin apuro
Para profundizar, revisa las preguntas frecuentes, la guía para la familia y el Centro de Confianza.
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